Il settore immobiliare è comunemente noto agli investitori e rappresenta una delle asset class più popolari nei mercati globali. Infatti, accanto alle azioni e alle obbligazioni, è il Real Estate a occupare una posizione di rilievo come una delle tre principali asset class. A queste si aggiungono le cosiddette alternative come le materie prime, il private equity e gli hedge fund.

L'investimento nel Real Estate presenta molte caratteristiche ed elementi interessanti che possono rendere conveniente l'allocazione di una parte del portafoglio d'investimento a questo settore. Innanzitutto, un portafoglio può essere diversificato andando oltre le azioni e le obbligazioni, e includendo altri tipi di investimenti. Grazie a un elevato grado di diversificazione, l'investitore può proteggersi meglio dai cali del mercato. Infatti, più due classi di attività non sono correlate, più i loro rendimenti non si muovono nella stessa direzione. In questo modo, quando una scende di valore, non è detto che l'altra faccia lo stesso, o almeno nella stessa misura.

Oltre al fatto che l'allocazione al Real Estate può consentire di sfruttare meglio il principio della diversificazione, la prima proprietà spicca in momenti inflazionistici come quelli che stiamo vivendo. È infatti nota la sua capacità di mantenere il proprio valore in periodi caratterizzati dall'aumento dei prezzi e dalla perdita del potere di acquisto da parte dei consumatori. Il motivo è che il settore immobiliare è in grado di trasferire i costi più elevati ai consumatori finali, ad esempio aumentando gli affitti o i prezzi di vendita degli immobili. Inoltre, questa classe di attivi è famosa per la sua capacità di "resistere alla prova del tempo", ossia di mantenere il proprio valore anche su orizzonti temporali molto lunghi e di non deprezzarsi.

Tuttavia, è anche importante sottolineare che in un momento come questo, in cui l'elevata inflazione si accompagna all'aumento dei tassi d'interesse, il settore immobiliare sta soffrendo a causa dell'aumento dei costi di finanziamento, che stanno rallentando l'attività economica. Riassumendo, a livello generale, ci sono molte ragioni per includere questa asset class in un portafoglio di investimento, anche se è importante prestare attenzione ai fattori macroeconomici e ad altri elementi significativi.

Esistono diverse opzioni per un investitore che voglia investire nel settore immobiliare. La più popolare è quella di acquistare direttamente un immobile. Tuttavia, ciò che molti non sanno è che esistono altri modi interessanti per ottenere un'esposizione. L'acquisto diretto di una casa o di un immobile di altro tipo comporta per l'investitore la necessità di disporre di un elevato capitale iniziale per finanziare l'investimento. Naturalmente, è possibile utilizzare anche la leva finanziaria, ma è comunque necessario iniziare con una somma considerevole. Inoltre, determina anche molte spese aggiuntive come quelle di manutenzione, oltre a un tempo considerevole che deve essere dedicato dall'investitore. A questi punti si aggiunge anche una bassa liquidità, ovvero la difficoltà di convertire rapidamente l'investimento in cash, e un orizzonte temporale che di solito è piuttosto lungo. Di conseguenza, l'acquisto diretto di immobili potrebbe non essere la soluzione ideale per ogni investitore.

Una soluzione diversa consiste invece nell'acquistare le azioni di società quotate in Borsa che operano nel settore immobiliare. Si tratta, ad esempio, dei cosiddetti REIT (Real Estate Investment Trusts). Sono stati istituiti per la prima volta nel 1960, negli Stati Uniti, e sono società quotate in Borsa che si occupano dello sviluppo e della locazione di vari tipi di immobili. Sono caratterizzati da strutture giuridiche speciali in molti Paesi del mondo. Di solito i REIT sono obbligati a distribuire agli azionisti gran parte del loro reddito, che in genere ottengono come affitto delle loro proprietà; questa percentuale tende a variare tra il 75% e il 90%. Ciò significa concretamente che gli investitori che desiderano ottenere un reddito regolare dai dividendi possono trovare nei REIT una soluzione adeguata. Inoltre, un'altra peculiarità deriva dal fatto che gli utili di un REIT sono tassati una sola volta a livello degli azionisti e non anche di società. Possedendo le azioni di un REIT, gli investitori ottengono automaticamente un'esposizione al settore immobiliare e a tutti i diversi sottosettori in cui la società opera. I REIT si occupano infatti di diversi tipi di immobili: residenziali, sanità, uffici e alberghi, solo per citarne alcuni.

Se un investitore non desiderasse scegliere manualmente uno o più REIT, un ETF potrebbe essere la soluzione giusta. Gli ETF sono fondi, suddivisi in quote, che sono regolarmente negoziati in Borsa. Sono prodotti finanziari che incarnano perfettamente il principio della diversificazione, poiché investono in un paniere di società sottostanti. Acquistando una quota dell'ETF, l'investitore può ottenere automaticamente un'esposizione a molte società incluse nel fondo, con un unico acquisto. Inoltre, presentano diversi vantaggi, come la liquidità, i costi relativamente bassi e la trasparenza. Gli ETF sono noti come fondi passivi, in quanto non mirano a sovraperformare un benchmark, ma a replicarne le performance, al netto dei costi.

Naturalmente, come qualsiasi altro prodotto finanziario, anche gli ETF presentano dei rischi che devono essere attentamente monitorati dagli investitori. Tra questi, il rischio di mercato e altri più specifici come il rischio di tasso d'interesse, il rischio settoriale e quello valutario, solo per citarne alcuni. Gli investitori interessati a ottenere un'esposizione al settore immobiliare attraverso società quotate come i REIT possono scegliere un ETF incentrato su questo tipo di società. Diversificando tra i diversi mercati e i diversi segmenti del settore immobiliare, possono fornire ulteriore valore e diversificazione al portafoglio di un investitore. Come già accennato, un ETF di questo tipo può anche fornire all'investitore un reddito regolare aggiuntivo, grazie ai dividendi.

Riassumendo, esistono diverse opzioni per investire nel settore immobiliare. Da quella più tradizionale, ossia l'acquisto diretto di immobili fisici, a quella che spesso viene trascurata: l'acquisto di azioni di società quotate in Borsa che operano nel settore immobiliare, come i REIT. Come si è visto, questi ultimi presentano molte caratteristiche interessanti che possono renderli la soluzione giusta per molti investitori. Un modo per accedere ai REIT in modo diversificato è rappresentato dagli ETF.